아파트 재개발이 진행되면 기존 소유권이 사라지고 대신 입주권(분양권)으로 전환됩니다.
이때 많은 분들이 궁금해하는 것이 바로 “이 입주권을 자녀에게 증여하거나 상속하면 어떻게 될까?”입니다.
이번 글에서는 재개발 과정에서 발생하는 입주권·분양권을 증여 또는 상속할 경우의 세금과 절차, 그리고 전략적 접근법까지 전문가 관점에서 정리해 드리겠습니다.
1. 입주권과 분양권의 차이
먼저 용어부터 구분해야 합니다.
입주권은 조합원 자격으로 갖는 권리, 즉 재개발·재건축 과정에서 기존 소유권이 사라진 후 새 아파트를 분양받을 수 있는 권리입니다.
반면 분양권은 일반분양 당첨을 통해 취득한 권리를 말합니다. 두 권리는 세금 계산과 규제 적용에서 차이가 있습니다.
2. 증여할 때의 세금
입주권·분양권을 자녀에게 증여하면 일반 부동산과 동일하게 증여세가 부과됩니다. 평가금액은 다음과 같이 산정합니다.
- 분양권: 계약금 + 기납부 중도금 + 프리미엄(시세 차익) 합산액
- 입주권: 권리가액 + 납부한 분담금 – 환급금 + 프리미엄
여기서 자녀가 성년이면 10년간 5천만 원, 미성년이면 2천만 원까지 증여재산 공제가 적용됩니다. 공제를 초과하는 부분에 대해 10~50%의 누진세율이 적용됩니다.
3. 상속할 때의 세금
피상속인이 사망하여 입주권·분양권이 상속되는 경우, 이는 상속재산으로 포함됩니다.
상속재산 평가는 상속개시일 현재의 시가를 기준으로 하며, 유사거래 사례가 없다면 감정평가를 활용합니다.
이후 상속세 계산 시 일괄공제 5억 원, 배우자 공제(최대 30억 원) 등 다양한 상속공제를 적용받을 수 있습니다. 따라서 자산 규모가 크다면 증여보다는 상속이 유리할 수 있습니다.
4. 취득세 문제
분양권이나 입주권을 증여받으면 취득세가 추가로 부과됩니다. 특히 준공 전과 준공 후에 따라 세율이 달라집니다.
준공 전 권리 이전은 상대적으로 낮은 세율이 적용되지만, 준공 후에는 주택 취득세율이 적용되어 부담이 커질 수 있습니다.
5. 증여와 상속의 전략 비교
- 증여가 유리한 경우: 재개발 초기 단계, 아직 권리가액과 프리미엄이 낮을 때 증여하면 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
- 상속이 유리한 경우: 자산 규모가 크고, 배우자가 있어 상속공제를 크게 받을 수 있는 경우 상속으로 넘기는 것이 절세에 효과적입니다.
6. 규제와 전매 제한
투기과열지구 등 규제지역에서는 조합원 입주권 증여가 원칙적으로 금지되어 있습니다.
다만 상속, 이혼에 따른 재산분할 등은 예외로 인정됩니다.
따라서 증여를 계획한다면 해당 구역의 규제 여부를 반드시 확인해야 합니다.
7. 실무 체크리스트
- 권리 성격 확인: 입주권인지, 분양권인지
- 지역 규제 여부 확인: 투기과열지구인지, 전매 제한 기간인지
- 증여세 신고: 증여일이 속하는 달 말일부터 3개월 내
- 상속세 신고: 사망일이 속하는 달 말일부터 6개월 내
- 취득세 납부 기한 확인: 권리 이전 시 즉시 발생
8. 사례로 보는 비교
사례 1｜재개발 초기 입주권(평가액 1억5천만 원)을 아버지가 성년 자녀에게 증여. 공제 5천만 원 적용 후 1억 원 과세표준 → 세율 10% → 증여세 1천만 원.
사례 2｜같은 입주권을 상속. 총 상속재산 6억 원, 배우자와 자녀 1명. 일괄공제 5억 원 + 배우자 공제 3억 원 적용 → 상속세 과세표준 0원 → 상속세 없음.
즉, 상황에 따라 증여보다 상속이 절세 효과가 더 크다는 점을 알 수 있습니다.
결론
아파트 재개발 변환 분양권을 자녀에게 증여하거나 상속하는 문제는 단순히 세금의 많고 적음을 넘어, 시기·규제·가족 상황에 따라 유불리가 크게 갈립니다.
증여는 조기에 낮은 가액으로 진행할 수 있다는 장점이 있고, 상속은 다양한 공제 혜택으로 절세 효과를 극대화할 수 있습니다. 따라서 실제 진행 전에는 반드시 지역 규제 여부와 자산 규모, 가족 구성원 상황을 종합적으로 고려해 전략을 세워야 합니다.
✅ 해시태그
#아파트재개발 #입주권 #분양권증여 #분양권상속 #상속세 #증여세 #취득세
#재개발세금 #전매제한 #절세전략
